Bùng nổ condotel: Mừng hay lo

nhắc đến phân khúc thị phần Bất Động Sản Nhà Đất nghỉ ngơi không có khả năng không nói tới dòng sản phẩm condotel (căn hộ - khách sạn) đang phát triển rầm rộ trong gần đây. có khả năng nhìn thấy được tiềm năng nâng tầm phát triển sức nóng của condotel ven biển, song loại hình này vẫn còn nhiều rào cản về pháp lý, khiến chủ đầu tư dự án và DN boăn khoăn.

Cung tăng nhanh

Theo báo cáo giải trình của VNREA Nước Ta, Bất Động Sản nghỉ dưỡng 2016 chứng kiến sự bùng nổ ở Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc với gần 35 dự án Bất Động Sản được chào bán mới ra thị phần, với 12.000 căn hộ chung cư cao cấp.

theo số liệu của Savills Nước Ta, Lúc Này có khoảng 36 dự án Bất Động Sản căn nhà thứ hai (Second Home) phân phối hơn 7.000 căn với tầm giá từ trung đến cao cấp đang rất được vận hành tại Nước Nhà.

Thị trường BĐS được dự đoán sẽ liên tục nâng tầm phát triển mạnh mẽ khi một làn sóng lớn nguồn cung ngôi nhà thứ hai chủ yếu tập trung chuyên sâu tại sáu khu vực ven bờ biển (Khánh Hòa, Đà Nẵng, Phú Quốc, Hồ Tràm, Hạ Long & Quảng Nam) gồm hơn 17.000 căn được đem vào thị phần trong vòng 3 năm tới. Mặc dù thế số lương dự án hoàn thành vẫn còn rất khiêm tốn khi đối chiếu với số lượng được chào bán trên thị trường.

Đơn vị tư vấn này cho biết, condotel đang là loại hình được ưa chuộng nhất trong các mẫu sản phẩm ngôi nhà thứ 2. Tính đến năm 2019, condotel sẽ chiếm 65% nguồn cung cấp ngôi nhà thứ hai tại các thị phần ven biển chính. Trong mới gần đây, ngày càng nhiều Dự Án BĐS được công bố, với sự đối đầu can đảm về mô hình cũng như những khoản cam kết doanh số hấp dẫn. Người đầu tư nhanh chóng đặt tên cho Dự Án BĐS của mình tại những khu vực du lịch của họ là condotel.

Sự xuất hiện của quy mô condotel tại Việt Nam đã tạo được một xu thế góp vốn đầu tư mới. Theo dự đoán của các chuyên viên, condotel ven biển sẽ thống trị thị trường nghỉ dưỡng do nguồn cung cấp vẫn đang trên đà tăng với nhiều Dự Án BĐS đã hoàn thành và thật nhiều dự án Bất Động Sản đã, đang và sẽ thực thi.

Lấn cấn từ pháp lý ...

Dù có nhiều tiềm năng việc bùng nổ các loại sản phẩm condotel cũng mang đến nhiều nỗi lo khi trong các Luật hiện hành như Luật thiết kế xây dựng năm trước, Luật nhà tại 2014 và Luật kinh doanh Bất Động Sản Nhà Đất 2014 chưa có định nghĩa về loại hình BĐS condotel.

Mặt còn lại, đa phần dự án condotel được xây dựng trên đất Thương Mại & Dịch Vụ hay đất ở không dựng nên đơn vị ở. Nên hầu hết các Dự Án BĐS condotel đều có giới hạn thời gian ấn hạn nắm giữ, thường là chỉ được 50 năm.

Về thiết kế và xây dựng, dù để phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng, không dựng nên đơn vị chức năng ở chưa có quy chuẩn kỹ thuật riêng cho condotel, việc thiết kế và xây dựng condotel ven bờ biển được áp dụng quy chuẩn tương tự như thiết kế xây dựng nhà chung cư (theo QCVN 04-1:2015/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia trở về nhà ở và khu công trình nơi công cộng ban hành kèm theo thông tư số 05/2015/TT-BXD của bộ trưởng liên nghành Sở thiết kế và xây dựng ngày 25-4-2015) sẽ dựng nên nên nhiều bất cập trong điều hành và quản lý và sử dụng. Dù Sở kiến thiết xây dựng đã có phản hồi sớm nghiên cứu, phát hành quy chuẩn, tiêu chí rõ ràng và cụ thể theo thẩm quyền để pháp luật công nhận loại khu công trình này nhưng tới thời điểm này vẫn chưa có văn bản chính thức nào được phát hành.

…đến cam kết lợi nhuận

bên gần đó, một trong những rủi ro lớn với các chủ đầu tư của dự án loại hình này chính là mức doanh số thu được từ Dự Án BĐS rất có thể không giành được mức mong muốn, ảnh hưởng đến doanh thu cam kết được đưa ra.

Ông Rudolf Hever – Giám đốc Bộ phận Tư vấn Khách sạn, Savills Châu Á – Thái Bình Dương chú ý, trong chủ yếu các trường hợp, phần "tel" (khách sạn) trong quy mô condotel rất ít các yếu tố điều hành vận hành như khách sạn. Vấn đề này đặc biệt đáng e ngại vì chủ đầu tư khó có thể đảm bảo phần lợi nhuận đã cam kết.

Tương tự, ông Stephen Wyatt, Tổng GĐ JLL Việt Nam, cho biết khi bán hàng, một số chủ đầu tư của dự án đề ra mức lợi nhuận cam kết từ 8 đến 12%, tuy vậy con số đó thường đạt được đối với những loại sản phẩm tốt nhất trong địa điểm đó. Do vậy các chủ đầu tư của dự án cân nhắc cẩn thận hơn về cam kết doanh thu của các CĐT đưa ra.

Hơn nữa, bất kỳ một Dự Án BĐS khách sạn hay condotel nào cũng cần phải mất một thời gian để hoạt động không thay đổi, thường mất khoảng 3 năm và có khả năng nhiều hơn. Do thế, thông thường khoản tài sản đảm bảo đó sẽ được tính vào giá mua. Không chỉ có vậy, chủ đầu tư cần quan tâm đến tình hình tài chính của những nhà phát triển dự ấn và khả năng thanh toán của họ so với khoản lợi nhuận cam kết, ông Stephen nói.

Vị này khuyến cáo, trước lúc quyết định hành động đầu tư vào một dự án nghỉ ngơi, chủ đầu tư cần lưu ý đến năng lực vận hành, quản lý điều hành Dự Án BĐS khi thành lập của chủ đầu tư của dự án hoặc dự án có sự tham gia của các đơn vị quản lý có kinh nghiệm hay không. Thứ hai, cần xem vị trí của Dự Án BĐS có nằm ở các địa điểm rất có khả năng thu hút khách du lịch Lúc Này và trong tương lai hay không. Ngoài ra, khi góp vốn đầu tư vào loại hình này cũng cần quan tâm đến những ràng buộc pháp lý giữa các bên tham gia. lợi ích và trách nhiệm của những bên cần được làm rõ ngay từ tiến trình đầu để tránh những rủi ro, mâu thuẫn tranh chấp không đáng có về sau.